Бесплатная консультация юриста

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Евгений БеляевЕвгений Беляев Просмотры 908

Контракты о приобретении квартиры, как правило, аннулируют не так часто. Но если уже это и происходит, наиболее распространенным случаем является расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации, а до регистрации это можно назвать удачным стечением обстоятельств. Поэтому более подробно стоит рассмотреть именно первый, наиболее сложный вариант расторжения сделки.

Существует ли возможность аннулирования сделки после регистрации

При любом сделке требуется оформлять ряд документов, главным из которых в нашем случае является договор. В нем обычно указывают, что:

  • собственник передает свое право владения недвижимостью другому лицу;
  • новый собственник принимает недвижимость и выплачивает за нее денежные средства, размер которых оговорен в тексте договора.

После того, как договор подписан, сделка завершена и юридически значима. Остается лишь отразить данные о ней в соответствующем регистрационном учреждении.

При условии хорошего ознакомления с законодательной базой расторгнуть договор возможно на любом этапе его существования. Только нужно помнить, что расторжение соглашения по инициативе одной из сторон возможно лишь в судебном порядке.

Возможные причины аннулирования сделки

В стандартном порядке для расторжения существующего договора необходимо произвести ряд действий:

  1. Согласовать свое желание с другой стороной и добиться (в идеальном случае) ее согласия.
  2. Заключить соглашение о том, что существующая сделка отменяется.
  3. Отразить в нем весомую причину, которой окажется достаточно для аннулирования договора.
Обратите внимание!
Именно к третьему пункту необходимо отнестись со всей серьезностью, т.к. от ее правильного составления зависит, будет ли аннулирован ДКП.

Итак, основания расторжения договора купли-продажи недвижимости бывают следующие:

  • нарушения условий первоначального договора;
  • невыполнение взятых на себя обязательств со стороны одного или обоих участников сделки;
  • изменение обстоятельств у сторон, принимающих участие в договоре.

Судебная практика показывает, что гораздо легче расторгнуть ДКП, когда права собственности нового владельца не были зарегистрированы в государственном учреждении. Ведь полноправным собственником человек становится только после указания соответствующих сведений в гос. реестре.

Ввиду того, что для расторжения договора нужны веские причины, одной из таких может служить выплата денежных средств продавцу не в полном объеме. В таком случае до регистрации сделки в реестре дело не доходит, а спор переходит в разбирательство в суде.

Аннулирование ДКП по соглашению между сторонами

Написанный по всем правилам ДКП разрешается расторгать даже после этапа официального оформления в гос. реестре, когда обе стороны согласны сделать это. Причем, сама процедура зависит от этапа, на котором находятся участники сделки. Как выглядит процесс расторжения, можно посмотреть в нижеприведенной таблице.

До официального перехода прав собственности После обращения в рег. орган и полного совершения сделки
Стороны заключают друг с другом новый контракт, согласно которому:
  • все договоренности, подписанные ранее, отменяются;
  • указание на то, что необходимо вернуть объекты договора (а именно, деньги и недвижимость).
Теоретически, расторгнуть ДКП можно и без суда даже на данном этапе сделки. Но все же лучше обратиться в судебное учреждение, чтобы этот процесс был под серьезным контролем государственных органов.
Обращаться в судебное учреждение нет необходимости, ведь участники сделки согласны с ее расторжением. Оспорить сделку можно только в ближайшие три года после ее совершения.
Если дело дойдет до суда, необходимо указать, что одним из условий, по которым был инициирован судебный процесс, являлась попытка договориться с другой стороной, закончившаяся неудачно.  

Схема расторжения договора

  1. Сначала необходимо направить уведомление о том, что одна из сторон решила расторгнуть договор. В документе нужно указать одну из вышеперечисленных причин.
  2. После того, как вторая сторона получила уведомление, ей отводится месяц на принятие решения. Варианты могут быть следующие:
    • вторая сторона согласна решить вопрос мирным путем и согласна на все указанные в уведомлении условия (тогда сделку расторгают достаточно просто);
    • сторона, отправившая уведомление, не получает на него ответа в первый месяц после вручения документа адресату;
    • получатель уведомления дает отрицательный ответ на него.

Если уже зарегистрированную сделку решили расторгнуть по соглашению сторон, достаточно просто поменяться местами продавцу и покупателю. Теперь бывший продавец покупает недвижимость.

В двух других случаях приходится привлекать к участию в процессе судебное учреждение, тогда договор будут расторгать с помощью суда в одностороннем порядке.

Пример соглашения об аннулировании ДКП недвижимости

Образец соглашения о прекращении договора купли-продажи недвижимости может выглядеть следующим образом:

от 30.11.2018 года

г. Жуковский

Я, гражданка РФ Ефимова Екатерина Федоровна 12.11.1982 г. р., паспорт 4609 номер 495830, выданный ОВД г. Жуковского 16.09.2001 г., код подразделения 392, зарегистрированная и проживающая по адресу г. Жуковский, ул. Десантная, д.1 кв.1, именуемая в дальнейшем “Продавец” и гражданин РФ Киримов Евгений Алексеевич 11.10.1978 г. р., паспорт 2830 номер 394038, выданный ОВД г. Жуковского 23.02.1999 г., код подразделения 392, зарегистрированный и проживающий по адресу г. Жуковский, ул. Грибоедова, д. 34, кв. 202, именуемый в дальнейшем “Покупатель” составили данное соглашение о следующем:

  1. Продавец и Покупатель (“Стороны”) решили расторгнуть заключенный ранее ДКП недвижимости за номером 39 от 10.10.2018 г. Согласно нему “продавец” купил трехкомнатную квартиру, общей площадью 80 м2, из которых жилая составила 65 м2, находящуюся по адресу г. Жуковский, ул. Радужная, д. 4 кв. 33, о чем в государственном реестре имеется соответствующая запись за номером 3029385-293.
  2. Покупатель обязуется произвести возврат денежных средств Продавцу ко дню заверения данного документа подписями. Продавец обязуется забрать недвижимость по акту, являющемуся неотъемлемым Приложением данного соглашения (согласно ГК ст. 556). После того, как этот документ будет подписан, стороны не будут предъявлять друг другу претензии.
  3. Покупатель гарантирует, что до сегодняшнего дня рассматриваемая недвижимость не была никому продана, завещана, не оставлена в залог и не находится под арестом. О данном факте свидетельствует выписка из ЕГРПНИ.
  4. Продавец обязуется вернуть Покупателю три миллиона восемьсот девяносто две тысячи рублей 00 копеек в течение 10 рабочих дней после того, как данное соглашение будет зарегистрировано в Управлении регистрации кадастра и картографии федерального уровня и ему будет выдано соответствующее свидетельство.
  5. Все затраты, связанные с составлением и подписанием данного соглашения ложатся на сторону Истца.
  6. Подпись на данном соглашении означает, что стороны достигли полную договоренность друг с другом о рассматриваемом объекте недвижимости. Кроме того, все заключенные ранее договора относительно рассматриваемой квартиры (в том числе и в устной форме) становятся недействительные.
  7. Данное соглашение также разрешается расторгнуть в мирном порядке либо через суд.
  8. Согласно статьям 433, 574 ГК, операции с недвижимостью считаются исполненными после подписания соглашения сторонами и регистрации этого факта в государственном реестре.
  9. Продавец снова становится собственником квартиры после регистрации сделки в вышеуказанном учреждении.
  10. Смысл и содержание статей ГК и СК, связанных с настоящим соглашением, было разъяснено и известно.
  11. Стороны подписывают соглашение в твердом уме, являясь дееспособными людьми, отвечающими за свои обязательства, не находятся под опекой, не страдают психическими заболеваниями, и подтверждают, что обстоятельств, ввиду которых соглашение могло быть заключено на невыгодных для сторон условиях, нет.
  12. Соглашение подписывается в трех одинаково значимых экземплярах. Один для Федерального Управления службы гос. регистрации, а два других - у сторон сделки.

Подписи сторон:

Документы для расторжения договора в суде

Чтобы обратиться в суд, нужно предварительно собрать следующий пакет документов:

  • исковое заявление с описанием причины, по которой истец считает необходимым расторгнуть ДКП;
  • паспорт истца;
  • сам ДКП квартиры (сдается копия);
  • документы, подтверждающие, что обвинения заявителя не голословны (например, выписки из банковских счетов, доказывающие, что оплата была произведена не в полной мере);
  • оплаченная госпошлина.

Что касается расторжения договора в суде, соответствующий законодательный акт предусматривает возможность подачи либо одного заявления (о расторжении и возврате средств) либо двух заявлений сразу (отдельно - о расторжении договора, и отдельно - о возврате денег).

Обратите внимание!
Если во время пользования жильем другого человека был замечен существенный ущерб, стоит ходатайствовать о его компенсации.

Структура уведомления

Уведомление о расторжении ДКП (например, в связи с неуплатой) составляется в произвольной форме. Однако оно должно отвечать правилам составления документов. А значит, стандартный образец содержит:

  1. Отправителя и адресата. Полное ФИО, личные сведения. Если речь идет о юридическом лице, его реквизиты, адреса сторон.
  2. Главную часть, где описана недвижимость, являющаяся предметом договора, реквизиты ДКП. Здесь же указывают основание, по которому его необходимо расторгнуть.
    Обратите внимание!
    В качестве причины возможно указывать не только нарушения условий договора, но и обстоятельства, сложившиеся ввиду непреодолимой силы.
  3. Затем следуют примечания и уточнения. Например, до какого дня сторона может выслать свой ответ.
  4. После этого указывается перечень приложенной документации (при наличии).
  5. Дату и подпись отправителя.

Сроки расторжения ДКП

Отвечая на вопрос, в какой срок можно расторгнуть ДКП квартиры, необходимо обратиться к ГК. Здесь сказано, что прекратить действие контракта можно только во время его действия. В целом, все зависит от метода, выбранного сторонами для расторжения договора.

  • Если квартира еще не зарегистрирована в гос. реестре на нового владельца и решили обойтись соглашением о расторжении, достаточно будет одного - максимум нескольких дней.
  • В противном случае, на срок влияет ожидание ответа на уведомление от второй стороны (не более месяца) и время судебных разбирательств.

Заключение

Каждая официальная сделка очень важна, к ней нужно относиться очень серьезно. Особенно, когда дело касается недвижимости. Чтобы не приходилось интересоваться вопросами расторжения ДКП, необходимо быть очень внимательными, заключая предварительный договор.

Остались вопросы? Обращайтесь!

Многоканальная бесплатная горячая линия

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

+7(499) 938-43-89 Москва и Московская область
+7(812) 425-61-14 Санкт-Петербург и Ленинградская область
8(800) 350-20-49 Регионы

Отзывы

0 отзывов

Captcha